Verfahren der Mietzinshinterlegung

  • Hinterlegungsstelle:
    • Mietzinse dürfen nur bei der vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegt werden.
    • Im Kanton Zürich sind die Mietzinse bei der Bezirksgerichtskasse am Ort der gelegenen Sache zu hinterlegen, wobei die zuständige Schlichtungsbehörde dafür auf Begehren des Mieters eine Depositionsanweisung ausstellt.
    • Gesetzliche Grundlage im Kanton Zürich: § 66 GOG (Gerichtsorganisationsgesetz, LS 211.1).
  • Nachdem Mietzinse hinterlegt wurden, hat der Mieter innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses bei der zuständigen Schlichtungsbehörde Klage zu erheben:
    • Rechtsbegehren:
      • Beseitigung des Mangels; evtl. Berechtigung zur Ersatzvornahme.
      • Evtl. Mietzinsherabsetzung (inkl. Rückforderung zuviel bezahlter Mietzinse).
      • Evtl. Schadenersatzansprüche nach OR 259e.
    • Unterlässt der Mieter die Klage innert 30 Tagen, fallen die Mietzinse ohne weiteres dem Vermieter zu (die Überweisung erfolgt von Amtes wegen).
  • Nachdem die Mietzinse hinterlegt wurden, kann aber auch der Vermieter auf Herausgabe der Mietzinse klagen (OR 259h Abs. 2).
  • Der Vermieter kann nach erfolgter Hinterlegung auch im Rahmen von vorsorglichen Massnahmen (beim Gericht) die teilweise Herausgabe der hinterlegten Mietzinse resp. eine Beschränkung der Hinterlegung von künftigen Mietzinsen verlangen.
  • Die Schlichtungsbehörde versucht sodann eine Einigung zwischen den Parteien zu erzielen; gelingt dies nicht, kann sie den Parteien einen Urteilsvorschlag unterbreiten oder die Klagebewilligung ausstellen (ZPO 209 und ZPO 210)
  • Wird direkt eine Klagebewilligung ausgestellt, muss die klagende Partei innert 30 Tagen ab Eröffnung Klage beim zuständigen Gericht einreichen (ZPO 209 Abs. 4).
  • Bei Nichtablehnung des Urteilsvorschlages innert 20 Tagen durch eine der Parteien, hat er die Wirkung eines rechtskräftigen Urteils (ZPO 211 Abs. 1).
  • Wird ein Urteilsvorschlag von einer der Parteien innert 20 Tagen abgelehnt,
    • stellt die Schlichtungsbehörde der ablehnenden Partei die Klagebewilligung aus.
    • In diesem Fall muss die ablehnende Partei innert 30 Tagen Klage beim zuständigen Gericht einreichen (ZPO 211 Abs. 2)
    • Wird die Klage nicht innert Frist eingereicht, gilt der Urteilsvorschlag als anerkannt und hat die Wirkung eines rechtskräftigen Urteils (ZPO 211 Abs. 3).
  • Das Gericht (Kanton Zürich: Mietgericht) beurteilt den Streitgegenstand bei rechtzeitiger Klage umfassend, d.h. es gibt ein Beweisverfahren.
  • Gegen einen nicht abgelehnten und damit in Rechtskraft erwachsenen Urteilsvorschlag ist kein ordentliches Rechtsmittel zulässig.

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