Voraussetzungen der Mietzinshinterlegung

  • Mietverhältnis über eine unbewegliche Sache
  • Mietsache wurde durch den Mieter übernommen
  • Mangel an der Mietsache, welcher der Vermieter zu beheben hat
    • ≠ durch den Mieter verschuldeter Mangel
    • ≠ kleiner Mangel im Sinne von OR 259 (kleiner Unterhalt)
  • Dem Mieter steht ein Beseitigungsanspruch zu:
    • ≠ bei Unterhaltsarbeiten des Vermieters, welche der Mieter zu dulden hat (OR 257h)
    • ≠ bei Erneuerungen und Änderungen am Mietobjekt, welche der Mieter zu dulden hat (OR 260)
    • ≠ bei Unmöglichkeit oder Unzumutbarkeit der Mängelbehebung
      • Vermieter hat keine Einflussmöglichkeit auf den Mangel
      • Beseitigung des Mangels würde unverhältnismässige Kosten verursachen
    • ≠ wenn der Mangel behoben wurde
  • Schriftliche Aufforderung des Mieters mit Fristansetzung zur Mängelbehebung:
    • vgl. Musterschreiben: Androhung Mietzinshinterlegung (PDF, 14 KB)
    • Frist zur Mängelbehebung muss angemessen sein:
      • Vermieter muss genügend Zeit haben, um den Mangel beheben zu können.
      • Für eine kurze Frist (innert Tagen) spricht:
        • Mieter hat objektiv ein grosses Interesse an der Mangelbehebung.
        • Die Behebung des Mangels verursacht nicht viel Aufwand.
      • Für eine lange Frist (innert Wochen oder Monaten) spricht:
        • Leichter Mangel
        • Die Behebung verursacht viel Aufwand.
      • Protestiert der Vermieter nicht gegen eine (zu) kurze Frist, ist nach dem Vertrauensprinzip davon auszugehen, dass er mit der Frist einverstanden ist.
  • Nach Ablauf der (angemessenen) Frist, können die künftig fällig werdenden Mietzinse hinterlegt werden:
    • Hinterlegung muss gemäss Gesetz dem Vermieter nochmals mitgeteilt werden (ist aber nur eine Ordnungsvorschrift, d.h. keine Voraussetzung der Hinterlegung).
    • Mietzinse müssen spätestens am Fälligkeitstag (» Mietzinse) eingezahlt werden
      • Achtung: Bei zu spät hinterlegten Mietzinse tritt keine Befreiungswirkung ein und der Vermieter kann eine ausserordentliche Kündigung nach OR 257d aussprechen (» Mietvertragskündigung)
        • Hinterlegt der Mieter im Hinterlegungszeitpunkt der bereits fällige Mietzinse, bewirkt die Hinterlegung keine Tilgung der Mietzinsschuld; die nicht gültig hinterlegten Mietzinse fallen an den Vermieter, gelten aber erst als bezahlt, wenn sie bei ihm eingetroffen sind (vgl. BGer 4A_571/2020 vom 23.03.2021 = BGE 147 III 218 ff.)
      • Hinterlegt der Mieter die Mietzinse, obwohl kein Mangel besteht resp. er keinen Beseitigungsanspruch hat, kann der Vermieter nach OR 257d kündigen, wenn der Mieter nicht gutgläubig davon ausgehen konnte, dass er zur Hinterlegung berechtigt war.
      • Der Bruttomietzins (d.h. Nettomietzins inkl. Nebenkosten) kann einbezahlt werden.
      • Es kann auch nur ein Teil des Mietzinses hinterlegt werden.
      • Alle künftig fällig werdenden Mietzinse können bis zur Behebung des Mangels resp. rechtskräftigem Schlichtungsbehörde / Gerichtsentscheid hinterlegt werden.

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